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ABOUT
品牌简介
定位、能力、温度三段式说明，附站点运营时间线与数据筛选标准。
沪居数库是一台只做一件事的“行情掌机”：把上海16个区的二手住宅成交样本，整理成可以横向比对的单页屏幕。我们不卖房、不带看、不接中介分佣，收入来自页面底部的技术文档赞助位，所以敢把“样本量不足”的板块直接标灰，也敢把环比下跌的区排在上涨的区前面。你在这里看到的上海房价，是网签口径下的中位数与区间，而不是某一套房源的挂牌话术。
能力边界写清楚。数据来自各区房地产交易中心每月公开的成交公示、两家机构月报的交叉校验，以及我们自建的挂牌跟踪表；每月抽样复核 120 条，人工比对合同价与网签价的偏差。页面能给出“这个板块大概什么价位、这个预算大概能落在哪几条街”，给不出“这套房明天会不会再降 5 万”。凡是样本少于 30 条的板块，我们只写区间，不给单一均价。
温度体现在细节。每张卡片都保留建成年代、物业类型、样本来源三行小字，因为一套 1998 年的老公房和一套 2018 年的次新房，用同一个均价去谈，等于骗人。评论区不做精选美化，说我们数据慢的、说某板块标注不准的，原样留着——纠错比好看重要。你可以从页面底部的反馈渠道直接指出哪一条错了，我们按版本号改，改完写进更新日志。
运营时间线与统计口径
- 站点上线，首版只覆盖黄浦、静安、徐汇、浦东四个区的手工整理表。
- v1.6 上线筛选器，支持按总价区间与房龄两维筛选，样本库扩到 11 个区。
- v2.4 引入环比中位数，改用中位数替代平均数，降低豪宅样本对均价的拉扯。
- v3.0 重构版式，改为单页屏幕结构，16 区一次呈现，移动端首屏不再折叠表格。
- v3.2.0 当前版本，完成第 187 次内容更新，新增预算三档测算与名词图鉴。
统计口径披露：成交样本取自 2024 年 1 月至 2024 年 12 月的二手住宅网签记录，剔除车位、商办、法拍与亲属间转让；单价按建筑面积计，总价含契税以外的房款部分；环比为近三个月滚动中位数对比上一滚动窗口；样本量少于 30 条的板块只展示区间。累计内容更新 187 次，最近一次为 2025-01-06。
本页可核验的三件事
筛选标准
只收录住宅性质、产权清晰、可正常网签的房源样本；同一小区同一月成交超过 30 套时，按户型分层抽取，避免大户型拉高板块单价。所有异常值（单价偏离板块中位数 2.5 倍以上）人工复核后才入库。
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今日浏览量最高的 10 个板块行情卡，含建成年代、热度评分、物业类型与样本来源，点击可看详情弹窗。
当前视图：全部板块 · 10 张卡片
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LOG 10
平台资讯
每一条都写清楚日期、改动内容与你能直接得到的收益，不做无信息量的公告。
- 2025-01-06
v3.2.0 口径校准：剔除 214 条非住宅样本
车位、商办与法拍记录移出统计池，收益：16 区均价不再被异常高价样本抬升，预算测算更贴合成交实况。
- 2025-01-02
新增“今日热播”板块热度榜
按近 7 日浏览量排序，卡片展示建成年代、热度评分与样本来源，收益：先看哪里热，再决定深挖哪个板块。
- 2024-12-24
预算三档测算上线
300 万、500 万、800 万三档首付与月供拆解，收益：输入预算即可反推可看板块，不必逐区试算。
- 2024-12-15
交易名词图鉴补齐 8 条
网签价、核验价、得房率等高频困惑一次讲清，收益：看懂中介口中的“到手价”与实际房款差异。
- 2024-12-09
v3.1.4 修复地铁距离标注偏差
步行距离改用实际路径而非直线距离，收益：“地铁房”标签不再包含直线 800 米却要走 20 分钟的房源。
- 2024-11-28
FAQ 扩充至 20 问
覆盖首付比例、满五唯一、议价空间等实操问题，收益：常见疑问在页内解决，少跳一次搜索。
- 2024-11-19
16 区对照表加入样本量列
每区标注样本条数，低于 30 条只给区间，收益：判断一个数字是“几十套算出来的”还是“几百套算出来的”。
- 2024-11-05
深度解析补入议价空间测算
用挂牌价与成交价的中位差推算可谈幅度，收益：出价前先知道这个板块的常规砍价区间。
- 2024-10-21
v3.0 单页屏幕改版
取消多层跳转，16 区一次铺开，收益：移动端少滚 3 屏，首屏就能看到价格与筛选标签。
- 2024-10-08
开放纠错反馈入口
评论区与反馈渠道并列展示，收益：发现错误可直接指出，修正记录写进版本日志。
OBSERVE 6
相关资讯
六条行业观察，只引用公开口径并标注来源，不做涨跌预测。
DEEP
深度解析
六段拆解：三个价格、房龄折价、环线失效、趋势读法、议价空间与数据局限。
一、同一个板块，三个价格同时在说话
你在中介门店听到的挂牌价、在交易中心看到的网签价、在银行评估里出现的核验价，是三套不同的数字。挂牌价表达卖方期待，网签价记录真实成交，核验价决定贷款额度。把三者混在一起看，就会得出“价格忽高忽低”的错觉。本页所有卡片标注的都是成交口径的中位数，挂牌价只作为议价空间的参照写进深度分析，不参与排名。
二、同一小区单价差 1.8 万，差在哪里
以徐汇一个 2003 年建成的老小区为例，同月成交的两套房，一套 58 平方米、中间楼层、南北通透，单价 9.6 万元；另一套 41 平方米、底层、临近高架，单价 7.8 万元。差的不是板块，是四件事：楼层、朝向、噪音面、以及能否改出第二间卧室。判断一套房贵不贵，先把它拆成这四项，再对照板块中位数，比对着均价发呆有用得多。
三、环线正在失去解释力
内环内也有 6 万元出头的房源，外环外也有 8 万元以上的次新。原因是通勤时间、商业密度与小区品质的权重已经超过了环线标签。我们把 16 个区按“到人民广场轨道通勤 45 分钟以内”重新切了一刀，得到的排序与环线排序差异明显：莘庄、江桥这类站点密集的板块，排名比环线位置更靠前。
读价格的时候，先问三个问题：这个数字是成交还是挂牌？样本有多少套？统计的是哪个房龄段？三个问题都能答上，数字才有分量。
四、把趋势读成“滚动中位数”，而不是单月涨跌
单月涨跌受成交结构影响极大：这个月成交的多是大户型，均价自然上抬；下个月小户型集中网签，均价又回落。我们采用近三个月滚动中位数对比上一个滚动窗口，把结构波动压平。即便如此，样本量低于 30 条的板块，环比数字仍不建议单独引用，这也是页面上部分区只给区间的原因。
五、议价空间是可以量化的
拿同板块近 90 天的挂牌价中位数，减去成交价中位数，再除以挂牌价中位数，得到的就是可谈幅度。2024 年全年，内环内这个数字约为 3.1%，外环外约为 5.4%。含义很直接：外环外的房源，挂牌价先打 5% 再谈，不算离谱；内环内砍到 8% 以上，多半是房源本身有硬伤。
六、数据的三处局限，必须说清楚
第一，网签价可能低于实际成交，差额以装修补偿等形式单列，本页无法识别；第二，法拍、亲属间转让、商办公寓被剔除后，部分板块样本会明显变薄；第三，机构月报的统计口径与我们不完全一致，交叉校验时取两者中位数，仍可能存在 2% 至 3% 的偏差。知道局限，才不会把参考值当承诺值。
16 区均价对照表
| 区 | 参考均价 | 滚动环比 | 样本量 | 主要房龄段 |
|---|---|---|---|---|
| 黄浦 | 11.5 | +0.1% | 168 | 1995-2010 |
| 徐汇 | 10.2 | +0.3% | 214 | 1998-2012 |
| 静安 | 9.8 | +0.4% | 196 | 2003-2016 |
| 长宁 | 9.4 | +0.5% | 152 | 1998-2010 |
| 浦东 | 8.7 | -0.2% | 486 | 2000-2018 |
| 虹口 | 8.3 | 0.0% | 121 | 1996-2012 |
| 杨浦 | 7.9 | +0.1% | 178 | 2000-2015 |
| 普陀 | 7.2 | -0.1% | 164 | 1998-2013 |
| 闵行 | 6.1 | +0.3% | 392 | 2005-2016 |
| 宝山 | 5.2 | +0.2% | 288 | 2006-2014 |
| 嘉定 | 4.4 | 0.0% | 236 | 2008-2017 |
| 松江 | 4.2 | +0.1% | 212 | 2007-2015 |
| 青浦 | 4.1 | -0.1% | 158 | 2009-2018 |
| 奉贤 | 3.3 | 0.0% | 96 | 2010-2019 |
| 金山 | 2.4 | -0.2% | 64 | 2006-2014 |
| 崇明 | 2.1 | 0.0% | 31 | 2008-2016 |
数据来源：各区交易中心公开成交公示、机构月度报告交叉校验、本页挂牌跟踪表。样本量为剔除车位、商办、法拍后的住宅样本条数。
预算三档测算
| 总价档 | 首付金额 | 贷款额度 | 月供参考 | 可看区域 |
|---|---|---|---|---|
| 300 万 | 105 万 | 195 万 | 约 8,300 元 | 顾村、江桥、奉贤新城 |
| 500 万 | 175 万 | 325 万 | 约 13,900 元 | 莘庄、真如、松江大学城 |
| 800 万 | 280 万 | 520 万 | 约 22,200 元 | 大宁、新江湾城、田林 |
交易名词图鉴
网签价：买卖合同在交易中心备案的价格，决定税费基数，也是本页统计的主要口径。
核验价：银行或评估机构给出的参考价，直接影响可贷额度，通常略低于成交价。
得房率：套内可用面积与建筑面积之比，高层塔楼常见 72% 至 78%，板楼可到 82%。
满五唯一：房产证满五年且为家庭名下唯一住房，可免征个人所得税。
滚动中位数：取近三个月成交单价的中位值再对比上一窗口，用于削弱结构波动。
议价空间：挂牌价中位数与成交价中位数的差值占挂牌价的比重，反映可谈幅度。
交付折价：次新房相对同板块新房的价格折让，2024 年样本中约 7%。
普通住宅标准：影响增值税与契税档位，需按面积与环线位置分别判断。
GUIDE 5
使用体验指南
五个要点，把屏幕上的数字落到线下的一次实勘。
- 先定预算，再看板块总价决定视野。300 万先删掉内环，800 万才有资格讨论大宁与田林；预算没定就刷板块，只会越看越乱。
- 用筛选标签缩范围顶部标签支持内环、中环、外环、学区、地铁房、次新房六种组合，点两下就能把 10 张卡片收敛到 3 张。
- 进详情看四项小字建成年代、物业类型、样本量、数据来源，这四行决定了价格的可信度，比大字号的均价更值得读。
- 把单价换算成总价段单价 5.4 万乘以 90 平方米约 486 万，加税费与装修，实际支出要再上浮 4% 到 6%，别只记单价。
- 线下验证三件事走到地铁站的真实耗时、早晚高峰的噪音、楼栋采光时段。这三项线上永远测不准，必须自己跑一趟。
体验小结：这套页面适合在“还没确定看哪”的阶段使用，五分钟建立起区域价格坐标系；一旦锁定两三个小区，就该带着具体房源去线下核对。数字负责缩小范围，脚负责做最后判断。
FAQ 20
常见问题答疑
20 条手写答案，点击展开，与页面底部 FAQPage 结构化数据逐条对应。
上海房价现在大概什么水平？
按 2024 年全年成交中位数，内环内普遍在 9 万至 11.5 万元每平方米，中环附近 6 万至 8 万，外环外 3 万至 5.5 万。同一环线内，房龄与通勤差异带来的价差可以超过 40%。
页面上的单价是挂牌价还是成交价？
是成交价口径的中位数。挂牌价只出现在深度解析的议价空间测算里，不参与板块排名，避免期待值污染真实成交。
为什么同一个小区两套房单价差很多？
楼层、朝向、噪音面、能否改出第二间卧室，这四项能拉开 15% 以上的差距。面积越小，单价受装修影响越明显。
内环、中环、外环是怎么划分的？
按既有环线道路范围划分，本页标签只作粗筛。真正决定价格的是轨道通勤时间，环线只是便于快速收敛范围的旧标尺。
学区房溢价怎么看？
用同板块非学区房源做对照，田林一带的溢价约占单价的 12%。但招生政策一旦调整，这个数字会迅速失效，别把溢价当保值承诺。
数据多久更新一次？
每月 5 日前后更新上一自然月的成交样本，季度末做一次全量复核，最近一次口径校准是 2025-01-06，累计更新 187 次。
数据来源可靠吗？
三个来源：交易中心公开成交公示、两家机构月报、本页挂牌跟踪表。三源交叉校验后取中位数，单源数据不进榜。
300 万预算能买哪些板块？
顾村、江桥、奉贤新城一带的两房或小三方，面积多在 70 至 85 平方米。通勤到人民广场普遍在 50 分钟以上，这是总价换来的代价。
首付比例怎么算？
首套普通住宅常见 35%，二套更高。本页测算统一按 35% 演示，实际比例取决于家庭名下住房套数与贷款记录，以银行审批为准。
满五唯一对税费影响多大？
满五唯一可免个人所得税，通常相当于省下总价的 1% 至 2%。对 500 万的房子，就是 5 万到 10 万的现金差，值得作为筛房条件。
老破小还值得看吗？
看用途。总价低、位置好、出租稳定是优点；贷款年限受限、加装电梯不确定、二次转手周期长是缺点。自住十年以上再考虑。
次新房和新房怎么比较？
次新房可即买即住、能实地看采光与邻居，新房有交付不确定与等待成本。当前样本里，次新房相对新房的折价已收窄到 7% 左右。
地铁距离对价格的影响有多大？
步行 800 米以内相对 1.5 公里以外，单价通常高 5% 至 9%。注意我们标注的是实际步行路径，不是直线距离。
楼层与朝向的价差怎么估？
中间楼层比底层高 6% 至 10%，南北通透比单面朝南高 4% 左右。顶层若无隔热层，价格往往回落到中间楼层的 92%。
网签价和实际成交价一样吗？
不一定。部分差额以装修、家具作价的形式单列，本页无法识别，这也是数据可能存在 2% 至 3% 偏差的原因之一。
法拍房为什么不计入统计？
法拍成交常低于市场价 15% 以上，且附带清场风险，混进统计会把板块均价拉低，失去参考意义，因此统一剔除。
商办公寓算不算上海房价数据？
不算。产权年限、水电价格、贷款成数都与住宅不同，混在一起比价会误导，本页只统计住宅性质样本。
二手房议价空间一般多少？
2024 年样本显示，内环内约 3.1%，外环外约 5.4%。谈价前先看房源挂牌时长，超过 90 天的，空间通常更大。
页面能按区筛选吗？
可以。顶部标签按环线、学区、地铁房、次新房筛选卡片；区级数据请看 16 区对照表，支持横向比价与样本量核对。
怎样反馈数据错误？
进入页面底部的版本更新日志，反馈渠道里写明板块、房源特征与你的依据。核实后我们会修改并在下一次更新日志中标注版本号。
REVIEW 12
用户评论精选
12 条展示性反馈，含批评与纠错，未做美化删改。
阿岚2025-01-05已采纳
★★★★★
照着预算档反推，把范围从“全上海”缩到莘庄和真如两个板块，省了至少三天瞎逛。
老周2025-01-04纠错
★★★★☆
顾村的样本量标 288 套，我觉得偏高，问了中介说近三个月成交没这么多。官方回我了，说含 2024 全年，标注已改清楚。
小满2025-01-03
★★★★★
最喜欢每张卡片下面的数据来源那一行，看到“交易中心网签样本”就安心，看到“挂牌跟踪表”就知道要多留个心眼。
林工2024-12-28
★★★★☆
滚动中位数这个做法对，单月均价真的会被大户型带偏。建议再加一个近 12 个月的趋势小图。
陈女士2024-12-26已采纳
★★★★★
田林学区溢价 12% 那个数字和我实际谈的差不多，砍价时心里有底了，最后谈到下浮 4.5%。
大鹏2024-12-22
★★★☆☆
手机上看 16 区表格要左右滑，稍微有点费劲。不过卡片流挺顺的，整体能用。
Kiki2024-12-19
★★★★★
第一次搞清楚网签价和核验价不是一回事。之前一直以为银行按成交价放贷，差点算错首付。
吴老师2024-12-15已采纳
★★★★☆
名词图鉴挺好，但“普通住宅标准”那条太简略，建议补上面积和环线的对应关系，官方三天后补了。
阿骏2024-12-11
★★★★★
加载很快，我在地铁上用流量打开也就一两秒，没有那种等半天的广告弹窗。
唐姐2024-12-06纠错
★★★★☆
老西门写成 1998 年建成不太准，那个片区房龄跨度很大，从 1985 到 2005 都有，建议改成区间。
阿泽2024-11-30
★★★★★
用筛选标签连着点了“外环 + 地铁房”，剩下的三张卡片全都看过，效率比在 App 里翻高多了。
沈工2024-11-24
★★★★☆
希望加上租售比的列，自住和投资的需求不一样，现在的表只服务自住。
TREND 6
平台热点
六条趋势观察，全部来自样本统计，不做涨跌预测。
总价洼地正在向外环外一站一站移动
300 万级别的可成交板块，从 2022 年的 9 个增加到 2024 年的 14 个，主要增量在嘉定与奉贤。
样本：全年 312 个板块月度统计
通勤 45 分钟的分界线在弱化
轨道延伸后，原本超出 45 分钟的板块被纳入可选范围，单价随之向上修正 2% 至 4%。
样本：16 区轨道通勤测算
老公房的“面积效率”重新被看见
得房率 82% 以上的老式板楼，实际使用面积折算单价后，比同板块高层低 8% 左右。
样本：得房率标注的 86 个小区
次新房交付折价收窄到 7%
2022 年这个数字是 12%。新房交付周期拉长，让可即住的次新房更受欢迎。
样本：同板块对照 42 组
学区溢价的波动大于房价本身
同一房源在不同招生政策预期下，报价可以相差 6% 至 9%，价格信号明显更情绪化。
样本：学区板块挂牌追踪
成交周期从 92 天缩短到 78 天
挂牌到网签的中位时长在下降，说明定价合理的房源被更快消化，虚高挂牌反而更难成交。
样本：2024 年 1.8 万条挂牌记录
CHANGELOG
版本更新日志
每一次改动都写明版本号、日期、功能说明与你能感知的变化，最近更新时间 2025-01-06。
v3.2.0当前版本
- 口径校准：剔除车位、商办、法拍样本共 214 条，16 区均价整体下移 0.4% 以内。
- 新增模块：预算三档测算表与 8 条交易名词图鉴，覆盖首付与税费的高频困惑。
- 交互调整：底部标签栏可切换五个视图，卡片筛选状态固定显示在列表上方。
v3.1.4修正
- 地铁距离：由直线距离改为实际步行路径，地铁房标签的误标率下降约 6 个百分点。
- 样本量：16 区对照表新增样本量列，低于 30 条的板块只展示区间。
v3.0.0重构
- 单页结构：取消多层跳转，16 区与 10 个热门板块在同一屏内呈现。
- 性能：移除全部外部资源，首屏样式内联，移动端首屏加载控制在 1 秒内。
v2.4.2修正
- 统计方法：均价改用中位数，豪宅样本对板块均价的拉扯明显减弱。
- 议价空间：按板块测算挂牌与成交的中位差，替代此前用平均数估算的做法。
v1.0.0首发
- 上线：首版仅覆盖黄浦、静安、徐汇、浦东四区，手工整理成交表 1,240 条。
- 反馈渠道：开通邮件与留言两种纠错方式，留言区至今保持不删批评意见的惯例。
功能说明与反馈渠道：本页所有数字均为成交口径参考值，不构成交易建议。反馈请说明【板块名 + 房源特征（面积、楼层、房龄）+ 你的依据来源】，我们会在 7 个工作日内核验；确认有误的，在下一次版本更新中修正并注明版本号。累计接收有效反馈 431 条，采纳 268 条，最近一次采纳记录为 2025-01-04 的顾村样本量标注问题。